quarta-feira, 6 de maio de 2015

Análise BRCR11 - BTG Pactual Corporate Office Fund

Olá Investidores,

Seguindo o último post, hoje vou fazer mais uma análise de FIIs. E o escolhido dessa vez é o BTG Pactual Corporate Office FII, ou simplesmente BRCR11.

Se você amigo leitor não leu a análise sobre o FIIP11B, é só clicar aqui e conhecer um pouco mais sobre esse fundo.

Bom então vamos ao que interessa.







Pegando o Informativo Mensal na página do Fundo, temos as seguintes informações:



- Breve Descrição -


O BC Fund é o maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil. O fundo foi constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos a imóveis, prontos ou em fase final de construção.

 O BC Fund possui uma política de gestão ativa baseada em quatro pilares: (i) negociação competente dos contratos de locação a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação; (ii) investimento em expansão e melhorias dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor vacância; (iii) eficiente reciclagem do portfólio com aumento de renda e realização de ganho de capital e; (iv) alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros FII, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista. 



- Imóveis do Fundo -






- Imagens dos Imóveis -


www.tetzner.wordpress.com

Em relação aos imóveis o BRCR11 é composto por 13 emprendimentos distribuídos por Rio de Janeiro (5), São Paulo (7) e Distrito Federal (1). Tendo 2 imóveis classificados como AAA, 5 como A e 6 como B, o que demonstra que são imóveis novos e de qualidade
7)


Em relação aos inquilinos temos empresas bastante famosas como: Banco do Brasil, Petrobrás, Oi, Santander, Volskwagen, GM, Samsung, etc...

Com essa informações podemos afirmar que o fundo é : multi-endereço e multi-inquilino. São  quesitos que gosto bastante ao analisar qualquer fundo, pois minimiza o risco de vacância e inadimplência.


- Receitas - 



A distribuição da Receita por Classe de Ativo demonstra que o fundo possui um boa distribuição entre as três classes, tendo uma maior concentração em imóveis Triple A (AAA). Mais um ponto para a qualidade do fundo.

Se levarmos em consideração a distribuição geográfica temos uma grande concentração em São Paulo (62,9%), seguido de Rio de Janeiro (30,4%) e DF (6,7%). Aqui é um ponto que o BRCR11 poderia melhorar, porém em relação aos outros FIIs que temos como opção na Bolsa, até que ele é bem diversificado.

Em receita por Setor comprovamos a diversificação dos inquilinos em vários segmentos. Quanto mais empresas conhecidas e de vários setores melhor. Mais um ponto positivo para o fundo.


- Vacância, Reajustes e Vencimentos -



Em relação a vacância temos algo em torno de 7,5% da Área Bruta Locável Total, o que ao meu ver não seja tão ruim. É claro que gostaríamos de ter sempre 0% de vacância mas a realidade do mercado imobiliário nos mostra que vacância sempre existirá e é aí que entra a qualidade do Gestor do fundo. Se ele for competente o fundo terá sempre uma taxa de vacância mínima.

Agora falando dos contratos temos que quase que a totalidade são reajustados pelo IGP-M, o que é o normal no mercado imobiliário, porém a maioria dos vencimentos ocorrerá em 2018, o que faz com que tenhamos que sempre acompanhar como estão as conversas para a renovação.



- Evolução do Valor da Cota e Liquidez -



O BTG Pactual Corporate Office Fund apresenta uma das melhores liquidez do fundos imobiliários negociados na Bovespa. Mas porquê isso é importante, Mr Dividendos?

Simples, meu caro. A liquidez indica basicamente como é fácil vender ou comprar um ativo. Quanto mais líquido mais rápido você consegue se livrar de um fundo que não preenche mais os seu critérios.

Vamos a um exemplo:

Imagina que o fundo XXZZ11(fictício) não apresenta mais bons fundamentos e você simplesmente queira se livrar dele e vender. Você vai no book de ofertas e oferece pelo valor da última venda que foi de R$ 100,00, mas como a liquidez desse fundo é horrível, só aparece um comprador oferecendo uma compra a R$70,00. O que você faz? Simplesmente se quiser vender vai ter que entregar a esse comprador de R$ 70,00. Viu como é importante a liquidez de um FIIs.

Outro fato que me faz montar posição neste fundo é que ele está cotado atualmente abaixo do seu valor patrimonial, algo em torno de P/VP = 0,65.

Bom pessoal por hoje é isso. E aí vamos debater nos comentários.

Até a próxima

Bons Dividendos???

 * Esse Post não é nenhuma recomendação de compra deste fundo. Sendo apenas a opinião pessoal do autor deste blog. Estude e faça suas próprias análise sobre os investimentos. Lembre-se a melhor pessoa pra cuidar do seu dinheiro é você mesmo.

15 comentários:

  1. É o rolo com a br properties ? O q tu acha ? Não comentou sobre ele.

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  2. Vamos aguardar a Assembleia, mas acho que pro fundo vai ser bom. Vai adquirir bons imoveis abaixo do preço de mercado. Mas por enquanto é aguardar mesmo

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    1. Também quero ver como vai rolar a divisão dos imóveis entre o btg e o brcr porque tem imóveis bons mas também tem muito imóvel ruim nesse bolo

      Nessa divisão eu estaria até mais tranquilo se o btg não fosse também administrador do fundo brcr pela lógica deve rola um conflito de interesses

      e oq vai acontecer com a dívida da br properties vai ficar na conta do brcr ou do btg ? Enfim é a primeira vez que um fundo e uma empresa se juntam para comprar outra empresa na bolsa

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  3. Isso não é uma análise, é uma mera descrição do fundo.

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    1. Como disse não sou nenhum analista de investimento, essa é apenas minha visão do fundo, nada profissional.

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  4. Gosto muito do BRCR, mas hoje uma carteira contendo 15-20 FIIs é essencial para diminuir riscos.

    Hoje minha carteira contém:
    BRCR, SDIL, Rngo, saag, bbpo, hgre, xted, FEXC, agcx, RBRD, fiip, MXRF, bcff, xpcm e NSLU

    Assim quando um vai mal o outro se sobre sai
    Exemplo SDIL ta mais ou menos e FEXC ajuda pois ta bem pacas.

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    1. Gostei da sua carteira Anon. Vou dar uma pesquisada nesses seus fundos que não tenho na carteira. Abraço

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  5. Já comprei esse fundo a 126,xx....deu uma boa queda nos últimos tempos........

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    1. Veja pelo lado bom Beto, esse fundo já foi até mais caro rsrs

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  6. Mr dividendos só recomendo tomar cuidado com a governança deste fundo da BTG para quem acompanha de perto o "Mercado FII" sabe que a BTG omiti informações em seus relatórios ao cotistas e para piorar a coisa André Esteves estava querendo fazer uma operação zé com zé com o caixa do fundo fique de olho com esses fundos da BTG marcação cerrada se sua carteira estiver muito concentrada em BTG.

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    1. Olá Mestre obrigado pela dica. É por isso que meu objetivo é ter 20 FIIs e mais pra frente uns 30. Diversificando o máximo possível o meu risco diminui um pouco em cada fundo. abraços

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  7. Acredito que mais de 10 kkk é muito para Mim tenho que ler relatórios mensais e Acompanhar de perto todo desempenho dos fundos ainda investir em outras classes de ativos como renda fixa e ações. Agora caso seu objetivo é se tornar mestre dos FII igual o tetzner que tem mais de 20 FII e ainda monitora todos, é uma boa diversificação de risco. No meu caso eu diversifico em outros ativos não concentro toda carteira apenas em FII 10 é um numero que acredito ser interessante para minha carteira.

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  8. Mestre, devo te, no futuro,r pelo menos 20 fiis. Minha carteira de ações já está montada, agora é só ir balanceando ela. Dê uma olhadinha na minha carteira de açoes e nos fiis na página da minha carteira. Agora o meu próximo passo é entrar no TD. Busco uma boa diversificação e apesar da quantidade busco sempre acompanhar os relatórios do meu ativos. Grande abraço

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  9. Já havia olhada sua carteira de ações é bem consolidada, No meu caso toda parte que esta consolidada é de renda fixa tenho bastante NTN-Bs Agora estou expandindo toda carteira de FII depois começo a carteira de ações, Acredito que começamos de lado opostos você por RV eu por RF KKKk A propósito muito dos FII que possuo em minha carteira conheço pessoalmente morei e já trabalhei dentro dos FII nas obras KKK ou seja tenho alguma informação do localidade preços e alugueis praticados. O que me faz ter uma segurança maior no que estou investindo sem precisar diversificar em tantos FII podendo até concentrar mais em um do que em outro.O que me preocupa mais é fator governança da BTG e da VAM por isso recomendo uma maior diversificação para o pessoal que pretende ter uma carteira bruta. Talvez você já esteja fazendo isso, mas não custa lembrar desta estrategia!! Dos 20 que você possui em lista você poderia ir comprando os que estão com o preço descontando no VP porque IFIX anda subindo bem!! deste modo você pode economizar e pegar as cotas bem abaixo do VP economizando alguns trocados... O que estão próximos do VP não vai ser distanciar muito vide BBPO11 o pessoal não compra FII muito distante do VP.

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  10. Com certeza Mestre, o P/VP é um indicador que gosto muito de observar antes de realizar a compra. Quanto mais abaixo do valor patrimonial mais me interesso. É um bom filtro na seleção dos meus FIIs. Abraços

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